ฎีกา การสร้างโรงเรือนในที่ดินผู้อื่น ป.พ.พ. 1310
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1376/2554
เดิมจำเลยร่วมที่ 3 เป็นผู้ขออนุญาตก่อสร้างอาคารตึก 16 ชั้น เพื่อใช้พักอาศัยและจอดรถยนต์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 33746 และที่ดินพิพาท ขณะนั้นที่ดินดังกล่าวเป็นที่ดินของ ป. ที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารจากกรุงเทพมหานคร ต่อมาจำเลยร่วมที่ 3 ได้ขออนุญาตดัดแปลงอาคารดังกล่าวเพื่อใช้เป็นที่พักอาศัยเป็นอาคารชุด โดยระบุว่าอาคารดังกล่าวตั้งอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 33745, 33746 และที่ดินพิพาท โดยจำเลยร่วมที่ 2 เป็นเจ้าของอาคารและเป็นผู้ครอบครองที่ดินโฉนดเลขที่ 33745, 33746 และที่ดินพิพาท ซึ่งเป็นที่ดินของจำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 ต่อมาจำเลยร่วมที่ 2 ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดและได้รับจดทะเบียนเป็นอาคารชุดเลขที่ 10/2538 หลังจากนั้นจึงมีการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดที่สำนักงานที่ดิน ดังนั้น ความเป็นนิติบุคคลอาคารชุดของจำเลย จึงเกิดขึ้นภายหลังจากที่มีการก่อสร้างอาคารชุดตึก 16 ชั้น เสร็จเรียบร้อยแล้ว และเมื่อมีการยื่นคำขอจดทะเบียนทรัพย์สินส่วนกลาง จำเลยร่วมที่ 2 และที่ 3 มิได้ระบุลงไว้ในคำขอจดทะเบียนอาคารชุดว่าที่ดินพิพาทเป็นทรัพย์สินส่วนกลางด้วย ภายหลังจำเลยร่วมที่ 1 ซึ่ง เป็นเจ้าของที่ดินพิพาทนำที่ดินพิพาทไปจดทะเบียนจำนองไว้แก่บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ จนกระทั่งมีการโอนที่ดินพิพาทรวมทั้งสิทธิการจำนองให้แก่กองทุนรวมบางกอกแคปปิตอล และโจทก์ทั้งสองเป็นผู้ซื้อที่ดินพิพาทมาจากกองทุน โดยขณะที่ซื้อโจทก์ทั้งสองเชื่อว่าอาคารนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยกับสาธารณูปโภคมิได้รุกล้ำเข้ามาในที่ดินพิพาท แต่เมื่อรังวัดตรวจสอบแล้วพบว่า สาธารณูปโภค ได้แก่ ท่อระบายน้ำเสีย ท่อระบายน้ำและระบบไฟฟ้ารุกล้ำเข้ามาในที่ดินพิพาทของโจทก์ทั้งสอง เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า จำเลยร่วมมิใช่เป็นผู้สร้างท่อระบายน้ำเสีย ท่อระบายน้ำและระบบไฟฟ้าในที่ดินพิพาท หากแต่จำเลยร่วมทั้งสามซึ่งเดิมเป็นเจ้าของที่ดินอาคารชุด และที่ดินพิพาทเป็นผู้ขออนุญาตให้สร้างสาธารณูปโภคดังกล่าวในที่ดินภายหลังโจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินพิพาทมา จึงทำให้ท่อระบายน้ำเสีย ท่อระบายน้ำและระบบไฟฟ้าซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของอาคารชุดรุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาท กรณีนี้จึงไม่อยู่ในบังคับแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 1312 เพราะการรุกล้ำมิได้เกิดจากจำเลยเป็นผู้สร้าง และมิใช่การสร้างโรงเรือน หากแต่เจ้าของที่ดินเดิมเป็นผู้สร้างในที่ดินของตนเองโดยชอบด้วยกฎหมาย เมื่อไม่มีบทกฎหมายที่จะยกมาปรับคดีได้โดยตรง จึงต้องนำ ป.พ.พ. มาตรา 4 มาใช้บังคับ คืออาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งได้แก่มาตรา 1314 วรรคแรก ซึ่งกำหนดให้นำบทบัญญัติมาตรา 1310 บังคับตลอดถึงการก่อสร้างใดๆ ซึ่งติดที่ดินด้วย โดยโจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของสิ่งก่อสร้างแต่ต้องใช้ค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นหรือเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป เว้นแต่ถ้าการนี้จะทำไม่ได้โดยให้ใช้เงินเป็นพอสมควร โจทก์ทั้งสองจะเรียกให้จำเลยซื้อที่ดินทั้งหมดก็ได้ แต่เมื่อพิจารณาว่าท่อระบายน้ำเสีย ท่อระบายน้ำและระบบไฟฟ้าซึ่งอยู่ในที่ดินพิพาทเป็นสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานที่จำเป็นสำหรับประชาชนที่อาศัยอยู่ในอาคารชุดหากให้มีการรื้อถอนย่อมจะก่อให้เกิดความเดือนร้อนแก่ผู้อยู่อาศัยในอาคารชุดอย่างยิ่ง โจทก์ทั้งสองจึงไม่อาจเรียกให้รื้อถอนไปได้ คงได้แต่เรียกให้จำเลยชดใช้ราคาตาม ป.พ.พ. มาตรา 1310 วรรคสอง แต่เมื่อโจทก์ทั้งสองไม่ได้ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชดใช้ค่าทดแทนมาด้วย จึงไม่อาจบังคับให้ได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8305/2551
การพิจารณาว่าบุคคลใดสร้างโรงเรือนในที่ดินของบุคคลอื่นโดยสุจริตหรือไม่นั้นจะต้องพิจารณาในขณะที่ปลูกโรงเรือน หากขณะปลูกสร้างโรงเรือนไม่ทราบว่าที่ดินเป็นของบุคคลอื่นก็ถือได้ว่าเป็นการกระทำโดยสุจริต แม้ภายหลังจึงทราบว่าเป็นที่ดินของบุคคลอื่นก็หาทำให้การกระทำที่สุจริตแต่แรกกลับกลายเป็นไม่สุจริตไปแต่อย่างใด เมื่อกรณีเข้าเงื่อนไขตาม ป.พ.พ. มาตรา 1310 แล้ว จะต้องพิจารณาว่าการกระทำของจำเลยทำให้ที่ดินของโจทก์มีค่าเพิ่มขึ้นเพียงใด โจทก์ประมาทเลินเล่อ หรือไม่ ซึ่งมิได้มีประเด็นในคดีนี้คู่ความจึงมิได้สืบพยานไว้จึงไม่สามารถวินิจฉัยได้ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายกฟ้องโดยให้โจทก์กับจำเลยไปว่ากล่าวกันใหม่จึงชอบแล้ว
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3819/2547
ทรัพย์สินส่วนที่เป็นสินสมรสอันเป็นกรรมสิทธิ์รวมระหว่างโจทก์และจำเลยมีเพียงตึกแถว 2 หลัง การจะให้ขายทอดตลาดที่ดินทั้งแปลงพร้อมสิ่งปลูกสร้างทั้งหมด ซึ่งมีบ้านพักอันเป็นสินส่วนตัวของจำเลยอยู่อีก 1 หลังย่อมเป็นการไม่ชอบ เพราะทรัพย์สินส่วนใหญ่เป็นสินส่วนตัวของจำเลย ไม่ใช่กรรมสิทธิ์รวม แต่หากจะให้ขายทอดตลาดเฉพาะตึกแถว 2 หลัง ที่เป็นสินสมรสแล้วนำเงินมาแบ่งกันก็คาดหมายได้ว่าจะไม่มีผู้ซื้อ หรือถึงจะขายได้ก็จะได้ราคาที่ไม่เหมาะสม เพราะผู้ซื้อไม่มีสิทธิในที่ดิน จึงเห็นควรแบ่งทรัพย์โดยให้ตึกแถว 2 หลังที่เป็นสินสมรส เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน และนำค่าแห่งที่ดินที่เพิ่มขึ้นถือเป็นสินสมรสอันจะต้องนำมาแบ่งให้แก่โจทก์ตามส่วนตาม ป.พ.พ. มาตรา 1310 ประกอบมาตรา 1364
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3685 - 3686/2546
บริษัท ด. เจ้าของที่ดินได้ปลูกสร้างอาคารพาณิชย์จำนวน 11 คูหาขายโดยด้านหลังอาคารมีกำแพงรั้วคอนกรีตสูงประมาณ 2 เมตร กั้นยาวตลอดทั้ง 11 คูหาจำเลยที่ 4 ซื้ออาคารพาณิชย์เมื่อปี 2525 ส่วนจำเลยที่ 5 ซื้ออาคารพาณิชย์เมื่อปี 2536จำเลยที่ 4 และที่ 5 ได้ต่อเติมรั้วคอนกรีตเดิมซึ่งอยู่นอกโฉนดที่ดินที่ซื้อมาให้สูงขึ้นและมุงหลังคาเป็นส่วนหนึ่งของอาคาร ส่วนโจทก์ซื้อที่ดินมาเมื่อปี 2537 ซึ่งมีเนื้อที่ครอบคลุมรั้วคอนกรีตทั้งหมด ในกรณีรั้วคอนกรีตที่ได้มีการก่อสร้างไว้แล้วเดิมไม่มีบทกฎหมายมาตราใดที่จะยกขึ้นมาปรับแก่คดีได้โดยตรง ในการวินิจฉัยคดีจึงต้องอาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งตามมาตรา 4 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์คือมาตรา 1310 ประกอบมาตรา 1314 ซึ่งบัญญัติให้โจทก์เจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของสิ่งก่อสร้าง โจทก์จึงเป็นเจ้าของรั้วคอนกรีตเดิม ส่วนรั้วคอนกรีตที่ต่อเติมให้สูงขึ้นและสิ่งปลูกสร้างด้านหลังอาคารพาณิชย์ ที่ต่อเติมขึ้นภายหลังไม่ใช่การสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น หรือสร้างโรงเรือนหรือสิ่งก่อสร้างอื่นในที่ดินของผู้อื่น แม้จำเลยที่ 4 และที่ 5 จะกระทำไปโดยสุจริต ก็ไม่มีสิทธิใช้ที่ดินของโจทก์ได้ กรณีไม่ต้องด้วยมาตรา 1312 และมาตรา 1310 ประกอบมาตรา 1314 จึงต้องรื้อออกไป
